Umsatzrückgänge am Dresdner Immobilienmarkt seit zweitem Halbjahr 2022

Der Gutachterausschuss hat vorläufige Eckdaten zur Preis- und Umsatzentwicklung am Dresdner Immobilienmarkt vorgelegt.

Mittlerweile haben die Folgen des Krieges, der Inflation, der Baukostensteigerung und der gestiegenen Zinsen den Dresdner Grundstücksmarkt in der zweiten Jahreshälfte 2022 erreicht. Dies äußert sich in geringeren Umsätzen und ersten Auswirkungen auf das Preisniveau. Die Preise liegen zwar noch leicht über den Werten von 2021, sind jedoch seit dem zweiten Halbjahr rückläufig. Bisher wurden 4.368 Erwerbsvorgänge ausgewertet, beinahe ein Viertel weniger als im Vorjahr. Der Geldumsatz betrug 2022 insgesamt rund 2,3 Milliarden EUR und damit rund 12 % weniger als 2021. Vor allem bei unbebauten Grundstücken und Erstverkäufen von Eigentumswohnungen wurden Umsatzrückgänge registriert. Stabiler blieben die Umsätze im individuellen Wohnungsbau und beim Weiterverkauf von Wohnungseigentum.

Im Jahresvergleich 2021 zu 2022 ist der Geldumsatz für unbebaute Grundstücke um mehr als die Hälfte zurückgegangen. Der mittlere Preis Grundstückspreis für Ein- und Zweifamilienhäuser lag 2022 bei ca. 460 EUR/m², wobei dieser im zweiten Halbjahr bei rund 495 EUR/m² stagnierte. Bei Grundstücken für Geschosswohnungsbau wurden lediglich 12 Transaktionen erfasst. Drei Viertel davon in der ersten Jahreshälfte. Der mittlere Preis betrug zum Jahresende ca. 880 EUR/m².

Bei bebauten Grundstücken lag der Geldumsatz mit 1,43 Mrd. EUR knapp unter Vorjahresniveau. Im individuellen Wohnungsbau, also für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Doppel- und Reihenhäuser, wurden im ersten Halbjahr 2022 rund 4.555 EUR/m² erzielt. Im zweiten Halbjahr lag der mittlere Preis mit ca. 3.880 EUR/m² rund 7 % niedriger. Die Anzahl der Kauffälle war in beiden Halbjahren annähernd gleich.

 Das Jahresmittel für sanierte Mehrfamilienhäuser sowie Wohn- und Geschäftshäuser lag mit ca. 2.700 EUR/m² nochmals 13 % höher als im Jahr 2021. Allerdings ist in diesen Marktsegmenten die Zahl der Kauffälle zwischen den Semestern um rund 35 % zurückgegangen. Der mittlere Preis ist in der zweiten Jahreshälfte mit rund 2.485 EUR/m² etwa 11 % geringer als im Zeitraum Januar bis Juni.

Am Markt für Eigentumswohnungen waren knapp ein Viertel weniger Transaktionen als 2021 zu verzeichnen. Der Geldumsatz ging sogar um 27 % zurück. Dabei wurden im größten Segment, dem Weiterverkauf von Eigentumswohnungen, im Jahresmittel rund 2.950 EUR/m² Wohnfläche erzielt. Innerhalb des Jahres blieb das Preisniveau konstant. Für Neubauwohnungen wurden im Jahresmittel rund 5.480 EUR/m² realisiert. Die zehnprozentige Preissteigerung zu 2021 liegt vor allem in den hohen Gestehungskosten begründet. Das Finanzierungsumfeld mit deutlich höheren Zinssätzen wird jedoch am Rückgang der Kauffälle um beinahe 75 % ersichtlich und zeigt, dass die Erschwinglichkeit von Neubauwohnungen nunmehr deutlich limitiert ist. Bei frisch sanierten Altbauwohnungen zeigt sich ein ähnliches Bild. Die Kauffälle sind innerhalb des Jahres deutlich zurückgegangen. Der mittlere Preis lag aufgrund hoher Einstiegspreise und Sanierungskosten mit rund 5.880 EUR/m² ebenfalls über den Mittelwerten von 2021.

Vor dem Hintergrund des anhaltenden Konfliktgeschehens in der Ukraine und einem nur geringen Rückgang der Inflation sind weitere Zinsschritte nicht ausgeschlossen. Dies lässt eine Fortsetzung der rückläufigen Preisentwicklung bei geringem Transaktionsvolumen als wahrscheinlich erscheinen. Der bisherige Jahresverlauf unterstreicht diese Entwicklung bereits. Weiterhin gerät aufgrund hoher Baukosten und sinkender Nachfrage das Neubausegment unter Druck.

Quelle: Landeshauptstadt Dresden (Meldung vom 14.02.2023) - Dresdner Immobilienmarkt 2022: Umsatzrückgänge im zweiten Halbjahr